Enregistrement des immeubles

 

 

Lorsque, malheureusement, nous ne pouvons pas éviter de prêter de l'argent à quelqu'un, comment pouvons-nous nous protéger ?

 

Tout d'abord, je voudrais rappeler à nos lecteurs que les prêts usuraires sont interdits par la loi.

Le but de cet article est de vous expliquer quels sont les meilleurs moyens légaux pour vous protéger si vous désirez, de bon cœur, prêter de l'argent à quelqu'un dans le besoin… par exemple votre copine, sa famille, ou un ami en difficulté. Considérez aussi, s'il vous plait, qu’ici nous exposons seulement des lignes directrices générales. L'assistance d'un avocat compétent reste d'une importance primordiale : nous parlons d'argent !

 

Commençons avec le premier "dogma" :  prêter de l'argent est un acte volontaire si le destinataire, devenu le "débiteur", n'a pas de fonds pour vous rendre votre argent, et si le prêt n'a pas été garanti par un collatéral – par exemple, un bien mobilier ou immobilier enregistré.  

Il peut s’avérer très difficile alors de récupérer votre argent.

 

Aujourd'hui, nous allons analyser trois façons de garantir un prêt, deux complètement légitimes, la troisième très utilisée, efficace, mais souvent mal interprétée ou mise en oeuvre de façon peu orthodoxe : le contrat de prêt, le prêt hypothécaire et la vente avec droit de rachat ou vente à réméré.

 

 

Contrat de prêt. 

Il est toujours conseillé de signer un contrat de prêt bien rédigé, avec une indication précise des garanties collatérales. Comme dans tous contrats, toutes les pages doivent être signées par les parties et par deux témoins. Il est conseillé d'inclure des copies des pièces d'identité des parties et des témoins. De toute évidence, vous devez indiquer la date de la restitution et les intérêts exigés, le cas échéant. Les intérêts demandés ne peuvent pas excéder 15% par an et celui normalement reconnu par la loi est de 7% par an.

La loi consent à indiquer comme garantie collatérale de nombreux actifs différents, y compris les droits en relation d'activités commerciales, les biens mobiliers et les actifs immobiliers. 

Dans le cas où les garanties apportées seraient des biens immobiliers, ou des biens mobiliers enregistrés, la loi prévoit une protection très efficace.

 

Droit d'hypothèque

Le code civil stipule : une hypothèque est un contrat par lequel une personne, appelée le débiteur hypothécaire, attribue un bien à une autre personne, appelée le créancier hypothécaire, en garantie de l'exécution d'une obligation, sans remettre le bien au créancier hypothécaire.

Aucune propriété ne peut être hypothéquée sauf par le propriétaire légitime. Une personne peut hypothéquer ses biens en garantie de l'exécution d'une obligation d’une autre personne. 

Pour l'exécution de l'hypothèque, le créancier hypothécaire doit aviser le débiteur par écrit de l'exécution de son obligation avec un préavis raisonnable. 

Si le débiteur ne se conforme pas à ce préavis, le créancier hypothécaire peut intenter une action au tribunal en vue d'obtenir un jugement ordonnant la saisie et la vente des biens hypothéqués aux enchères publiques. Mais faites bien attention : si la valeur estimée de la propriété, en cas de forclusion, ou le produit net en cas d'enchères, est inférieure à la somme due, le débiteur de l'obligation n'est pas responsable de la différence.

L'hypothèque doit être enregistrée au bureau foncier pertinent au coût de 1% du montant hypothéqué. Il n'existe aucune limite ou interdiction pour les étrangers d'être créanciers ou débiteurs hypothécaires. 

 

Vente à réméré

La vente à réméré n'est pas une forme de garantie d'un crédit, mais elle est très souvent utilisée (improprement) à cette fin. 

La vente avec droit de rachat ou vente à réméré est un contrat par lequel la propriété d'un bien vendu passe à l'acheteur sous réserve d'un accord selon lequel le vendeur peut racheter ce bien.

Un exemple simple nous aidera à comprendre le concept et les nombreuses conséquences cachées qu'il peut entraîner. Supposons que vous ayez besoin d'argent ; vous ne trouvez aucun moyen d'emprunter ce dont vous avez besoin, mais vous avez un bel appartement que vous avez payé 10 millions de bahts. Vous essayez de le vendre ce que vous l’avez payé, mais le marché est déprimé et personne ne l'achète. Vous racontez votre histoire à quelqu'un que vous connaissez et il vous dit : «Je peux l'acheter à 6 millions de bahts, donc vous pouvez résoudre vos problèmes. Si vous me donner tout l'argent plus les intérêts et les dépenses dans un an, vous pouvez récupérer votre appartement ».

 

Si le bien est racheté dans le délai fixé par le contrat ou par la loi 

(pas plus de 10 ans pour les biens immobiliers, pas plus de cinq 

pour les biens meubles), le bien est réputé n'avoir jamais été 

acquis par l'acheteur, mais si vous n'avez pas l'argent pour le 

racheter ….. lesjeux sont faits ! Je vous laisse imaginer les 

conséquences d'un tel genre d'entente.

Soyez très, très prudents !

Malgré une crise économique des plus profondes et des plus longues que le monde ait connue, ou peut-être à cause d’elle ou grâce à elle, de plus en plus de ressortissants des pays européens continuent de s’expatrier en Thaïlande et d’y investir.

Pour plusieurs raisons, Pattaya est une destination particulièrement  populaire pour y établir sa nouvelle résidence, pour y passer de longues vacances ; en même temps, Pattaya est un bon endroit pour s’y livrer à des activités commerciales et pour y faire des investissements immobiliers.

Nous avons tous remarqué que le Pattaya d’aujourd’hui n’est plus ce qu’il était par le passé, une destination idéale pour les mâles occidentaux à la recherche de l’éternelle jeunesse et de compagnes exotiques ; Pattaya est devenu un lieu de destination très populaire parmi les familles  et les couples matures du monde entier. C’est une station balnéaire aux tarifs toujours moins élevés, au climat plus agréable (surtout en hiver) que ceux de ville plus fraîches du monde occidental, et, ce qui n’est pas le moins important, la Thaïlande bénéficie d’un système d’imposition beaucoup plus « doux » que celui des états occidentaux.

Voici donc le  Dictatum Papae , notre « check list » des quelques règles à suivre et précautions fondamentales à prendre pour éviter les mauvaises surprises, que vous décidiez de faire des investissements immobiliers ou de vous lancer dans une activité commerciale.

1) Investissements immobiliers.

Le marché immobilier est, depuis des siècles et des siècles (je l’ai entendu depuis ma naissance… il y a déjà longtemps, hélas) l’une des façons d’investir son argent les plus gratifiantes et les moins risquées. La Thaïlande ne fait pas exception. De plus, investir en Thaïlande ne vous condamne pas à payer d’injustes taxes inéquitables pendant le reste de vos jours !

Venons-en à cette « check list » :

- Toujours exiger le titre de propriété (chanot) du bien que vous désirez acquérir et étudiez-le scrupuleusement ; il est conseillé de le faire avec l’assistance d’une structure juridique de confiance.

- Toujours rédiger un contrat, dont vous parapherez toutes les pages en présence de deux témoins, précisant tous les détails de la transaction et mentionnant le moyen de paiement.

- Faire établir une traduction dans votre langue.

- Régler impérativement le montant convenu par chèque de banque ou par traite. Ne jamais payer en espèces.

- Ne jamais établir un contrat « fait maison ». Les lois ici sont différentes de celles de votre pays d’origine ; demandez l’assistance d’un expert ou d’un agent immobilier en qui vous avez confiance.

- Ne verser ni arrhes ni acomptes exagérément élevés sans une garantie sérieuse et irrévocable. En Thaïlande, faites comme les thaïs : « l’argent dans une main, le titre de propriété dans l’autre » !

- Se renseigner sur le montant des frais d’entretien. Le montant des taxes sur un bien immobilier peut être faible ou nul,  mais les dépenses d’entretien peuvent être énormes.

- Toujours garder à l’esprit que pour transférer à votre nom u bien en copropriété, vous devez prouver que l’argent est venu de l’extérieur de la Thaïlande, au moyen de l’attestation bancaire « T.T.3 ».

- Acheter dans une copropriété au nom d’une société peut ne pas être, contrairement à ce que pensent beaucoup de gens, une mauvaise idée. C’est moins onéreux, et les biens mis au nom d’une société attirent beaucoup plus les acheteurs qui ne peuvent produire un « T.T.3 » et pour les acteurs du marché domestique thaïlandais.

- Néammoins, si vous voulez acheter une maison ou un bien en copropriété qui ne peut être enregistré à votre nom, demandez à un juriste ou une personne de confiance de vous conseiller sur les meilleures solutions dont vous pouvez disposer : enregistrement d’une nouvelle société, maintien de l’ancienne, hypothèque, bail de longue durée…

- Toujours demander une copie des statuts de la copropriété ou du complexe et les étudier attentivement.

 

2) Investissements commerciaux.

- Vérifier la durée du contrat de location. 

En général, les contrats commerciaux n’ont qu’une durée de trois ans ; la raison principale en est que la loi thaïe exige un enregistrement du contrat si la durée est supérieure à trois ans. Dans beaucoup de contrats de location de trois ans, est inclue une clause de promesse garantie de renouvellement du contrat pour la même durée. Mais attention ! Bien que les propriétaires thaïs respectent la plupart du temps cette clause, elle est, légalement parlant, nulle et non avenue. Dans le tître 4, section 538 du Code civil, il est clairement énoncé que « si la location dure plus de trois ans, elle n’est exécutoire que pendant les trois premières années, « sauf disposition écrite enregistrée par l’autorité compétente ».

- Exiger dans tous les cas la présence du propriétaire des locaux loués, et demandez-lui de donner son aval à la transaction effectuée entre vous et le vendeur de « l’affaire », et prenant bien garde qu’il avalisera le contrat sans vous demander une somme astronomique.

- Si vous reprenez une société en activité, demandez à un expert-comptable agréé de réaliser un audit approfondi. Le système d’imposition thaï est très honnête, mais les infractions sont sévèrement réprimées.